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房地产的十个拐点：
1、新生人口减少，老龄化加剧，人口减少。
2、中国城市化率65%，最多再增加五六个点到头。
3、老龄化21%，2035年30%，5060年到百分之四五十。
4、关于一手房库存：手中造好的房子，一年以上没卖出去的有6亿平方米。买下来的没住作为投资的占20%，总的房屋面积400亿平方米，新建的商品房90年后在老百姓手中的300亿平方米，按照投资占20%算，其中60亿平方米闲置，房价不涨都算库存积压。
5、中国人均住房面积，2019年统计人均48平方米，2020年人均50平方米，欧美发达国家50平方米就是天花板。
6、房地产年度投资，2000年1亿平方米，2010年10亿平方米，2016、2017年17亿平方米，造房量涨了17倍，也是天花板。一年全世界其他新建20亿平方米，中国新建17亿平方米，中国人口只有世界的20%，房地产投资确占了一半。
7、中国土地价格、房产价格均翻了4翻以上，无论一线还是二三线，均是如此。
8、危旧房改造、城市旧城改造、基础设施建设大规模建设差不多了，没有这个需求了。
9、城市的学校、医院建设也到头，大学过剩，1980年大学生在校生占地人均10平方，教育部当时定的制度是人均50平方，现在3000多个大学人均已经到了50平方，教育公共设施已经到头。
10、房地产金融，中国房地产商负债率在90%，总不能是零资产，负债率已经是天花板，再过几年负债率也不会超100%。
接下来房地产的5个调整：
1、中国房地产商降低负载率先要90%降到60%70%，并且再往下。
2、高地价的买地、大楼盘的造房，造成大量库存，这种情况会收敛，根据市场情况实事求是的开发。
3、房产商跨界搞金融、商业、工业、制造业，赚钱以后，不会在房地产胡搞。
4、房地产商太多，有9万个，要变成1万个，必须面临转行倒闭。
5、房地产的卖房，不再是造100万平方米卖100万商品房，会是造50万平方米，有25万是商品房25万是商业性的租赁房。恰恰是商住两用，会是房产商的负债率下降，一但是租赁，它的租金就可以发ABS债券，就是REITS（房地产信托投资基金）。REITS债券一发，资本市场的债券资本就来了，覆盖它一半的资本，然后银行贷款造房子卖房子，反而变成了一个均衡。
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#黄奇帆访谈关于房地产的十个拐点五个调整